本次起草《宁波市北仑区征收集体所有土地房屋补偿办法》，主要围绕上位法衔接、行政部门协同机制、农村集体经济组织成员认定、分户规则、低限安置面积、合法建筑面积认定等重点问题，对补偿程序、补偿方式、补助奖励标准及争议处理机制等内容进行调整和完善。同时，在落实2026年6月1日起实行的《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》制度框架的基础上，结合北仑区长期的征地房屋补偿实践，对现行的集体土地上房屋征收政策进行系统性整理与修订，增强区级政策的合法性、统一性和可操作性，降低补偿安置争议和行政执法风险，保障征地房屋补偿工作依法并有序地开展。

二、政策制定依据

制定依据主要为2026年6月1日起实行的《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》，以及北仑区现行的《宁波市北仑区域征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（仑政〔2010〕24号）、《关于调整宁波市北仑区域征收集体所有土地房屋拆迁实施意见有关条款内容的通知》（仑政〔2022〕26号）等，同时也结合政策调研情况与北仑区实际，制定本规定。

三、主要内容

（一）明确征收机构、被补偿人并建立部门协同机制。

（二）完善征地补偿争议处理程序。

（三）细化合法建筑面积认定和历史遗留房屋处理规则。

（四）调整安置人口、分户规则及低限安置面积。

（五）延续住宅补偿安置方式。

（六）量化补助奖励标准和补偿规则。

四、注意事项

现行《关于印发宁波市北仑区域征收集体所有土地房屋拆迁实施意见的通知》（仑政〔2010〕24号）、《关于调整宁波市北仑区域征收集体所有土地房屋拆迁实施意见有关条款内容的通知》（仑政〔2022〕26号）等文件相关条款与此规定不一致的，按本规定执行。本办法施行前已经实施的项目，仍按实施征收时的有关规定执行。

五、关键词解释

本办法所称被补偿人，是指征收集体所有土地范围内房屋及其附属设施的所有权人以及其他依法享有补偿权利的人员。

六、政策适用

本行政区内因征收集体所有土地而对房屋及其附属设施实施补偿的活动（以下简称征地房屋补偿），适用本办法。

第一章 总 则

第二章 一般程序规定

第三章 认定与评估

第四章 住宅用房补偿

第五章 非住宅用房补偿

第六章 法律责任

第七章 附 则

第一章 总则

第一条 为规范征收集体所有土地房屋补偿工作，根据《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》，结合北仑区实际，制定本办法。

第二条 本行政区内因征收集体所有土地而对房屋及其附属设施实施补偿的活动（以下简称征地房屋补偿），适用本办法。

第三条 区人民政府指定区（开发区）房屋征收管理服务中心（征地拆迁管理服务中心）（以下简称征收机构）按照规定具体实施本行政区内征地房屋补偿工作。

本办法所称被补偿人，是指征收集体所有土地范围内房屋及其附属设施的所有权人以及其他依法享有补偿权利的人员。

第四条  征地房屋补偿应当遵循依法公开、公平合理的原则，优化补偿方式，保障被补偿人居住的权利和合法的房屋财产权益。

第五条  区自然资源和规划分局负责本行政区内征地房屋补偿工作的监督管理。

区农业农村局负责本行政区内集体经济组织成员的备案以及农村宅基地改革和管理等工作。

区住房和城乡建设、发展和改革、公安、民政、财政、审计、市场监管、综合行政执法、司法等部门应当按照各自职责，协同做好征地房屋补偿相关工作。

街道办事处按照工作职责，做好本辖区内征地房屋补偿工作。

村民委员会、村集体经济组织等应当配合做好相关工作。

第六条 区人民政府建立由区政府办公室、区自然资源和规划分局、区司法局、区住房和城乡建设局、区农业农村局、区财政局、区综合行政执法局、区国资中心、区征管中心、街道及其他相关部门组成的征地房屋补偿工作联席会议制度，协调解决工作中的重大问题，并将征地房屋补偿领域矛盾纠纷纳入矛盾纠纷多元化解体系。

第二章 一般程序规定

第七条 在依法组织实施土地征收过程中，涉及征地房屋补偿的，区自然资源和规划分局应将征地房屋补偿相关内容纳入土地征收法定程序中，征收机构依法做好征地房屋补偿工作。

第八条 征收土地预公告发布后，拟征收土地范围内暂停办理下列事项：

（一）审批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋及其附属设施；

（三）审批改变房屋、土地用途。

区人民政府应当将暂停办理事项书面通知有关部门、街道办事处。

暂停办理相关事项的期限一般为预公告发布之日起十二个月。因特殊情况需要延长期限的，区人民政府应当在期满前一个月内作出延期决定并公告，延长期限最长不得超过十二个月。

第九条 征收土地预公告发布后，拟征收土地范围内有下列情形的，不作为增加补偿的依据：

（一）办理土地使用权、房屋所有权的转移与抵押登记；

（二）以拟征收土地范围内的房屋为注册地址办理营业注册登记、变更手续；

（三）从事新建、改建、扩建建筑物、构筑物等设施以及实施房屋装饰装修工程等抢建活动；

（四）擅自改变土地、房屋用途。

第十条 征收土地预公告发布后，区人民政府应当组织开展征地房屋现状调查（以下简称现状调查），并依法公示调查结果。对公示结果有异议的，应当进行核实并及时公布核实结果。有关单位和个人应当配合开展现状调查。

现状调查应当查明房屋的位置、权属、审批登记情况、占地面积、建筑面积、用途、家庭人员等信息。

区人民政府可以委托专业房屋评估、测绘等第三方机构开展现状调查相关工作。

第十一条 区人民政府应当依据社会稳定风险评估结果，结合现状调查情况，拟定征地房屋补偿安置方案，纳入征地补偿安置方案，并按照规定发布征地补偿安置公告。公告时间三十日。

区人民政府应当在拟征收土地所在的街道和村、村民小组范围内以张贴和其他便于公众知晓的方式发布征地补偿安置公告，并按照规定向社会公开。

公告期内，被补偿人对拟定的征地房屋补偿安置方案有意见、建议的，有权向区自然资源和规划分局、征收机构或区人民政府提出。区人民政府根据意见、建议情况，认为确有必要的，可以组织听证。超过半数的被补偿人认为拟定的征地房屋补偿安置方案不符合法律、法规等规定的，区人民政府应当组织听证。

征地房屋补偿安置方案的内容，包括房屋补偿范围、安置对象、补偿方式和标准、安置用房或者迁建安置用地安排、过渡方式和期限、补助奖励情形以及标准等。

第十二条 征地补偿安置公告发布后，被补偿人应当在公告载明的期限内，持不动产权属证明和户口簿、居民身份证等材料，向拟征收土地所在的街道办事处办理补偿登记。可以通过共享数据、人工核查等方式获取的证明材料，按照相关规定办理。

被补偿人未在征地补偿安置公告载明的期限内办理补偿登记的，相关信息按照现状调查公示结果确定。

第十三条 征地补偿安置公告期满后，区人民政府应当根据法律、法规规定和征求意见、听证等情况，确定征地房屋补偿安置方案，并及时在拟征收土地所在的街道和村、村民小组范围内予以公布。

第十四条 区人民政府依法与被补偿人签订征地房屋补偿安置协议。

征地房屋补偿安置协议除约定补偿方式、补偿标准、腾退期限等补偿安置内容外，应当同时约定协议生效条件、协议履行义务以及法律后果，并可以约定原有权证的收缴、注销或者变更等事项的办理。

征收土地申请经依法批准并发布征收土地公告后，对个别未达成征地房屋补偿安置协议的，区人民政府应当根据国家和省有关规定作出征地补偿安置决定。

第十五条 区人民政府应当自征收土地公告发布之日起六十日内，足额支付征地房屋补偿资金。对个别未达成征地房屋补偿安置协议的，支付征地房屋补偿资金的期限自征地补偿安置决定作出之日起计算。

征地房屋补偿资金按照有关规定进行管理，专款专用，任何单位和个人不得侵占、挪用。

第十六条 征地房屋补偿安置协议当事人应当诚信履行协议义务。

已签订征地房屋补偿安置协议的被补偿人，未按照协议约定履行腾退土地和房屋义务，经催告后仍不履行的，区人民政府可以作出要求履行协议的书面决定。

第十七条 被补偿人对征地补偿安置决定、要求履行协议书面决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十八条 被补偿人在征地补偿安置决定、要求履行协议书面决定规定的期限内不腾退土地和房屋，且未在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

第十九条 被补偿人腾退土地和房屋或者被强制执行后，其不动产权属应当依法及时注销或者变更登记。

第三章 认定与评估

第二十条被征地房屋符合下列条件之一的，按照相关权属来源文件记载并结合现状调查结果认定其合法建筑面积：

（一）已依法办理不动产权属登记；

（二）已依法取得建房批准文件；

（三）已依法取得房屋所有权、建设用地使用权来源文件；

（四）根据法律、法规等规定取得相关权属证明。

被征地房屋未经权属登记的，由区农业农村局和区自然资源和规划分局根据省、市有关文件规定，依法认定合法面积。

对拟征收土地范围内认定为违法建筑的不予补偿。对规划许可期限内的临时建筑，按照重置价结合剩余使用期限给予适当补偿。

被补偿人在征收前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除或隐瞒原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房应自行拆除，且不予安置。

未经自然资源和规划部门依法批准擅自改变房屋用途的，征地房屋补偿时按照原房屋用途认定。

第二十一条被补偿人家庭人员属于拟征收土地所在的村集体经济组织成员的，应计入安置人口，可安置人口按街道办事处或区农业农村局备案的农村集体经济组织成员名册确定；被补偿人家庭人员虽非村集体经济组织成员，但符合下列情形之一的，也计入安置人口：

（一）符合区农村宅基地管理政策规定的人口；

（二）仍保留其他农村集体经济组织成员身份的被补偿人的配偶及未达到法定结婚年龄的子女，但已享受集体所有土地房屋补偿安置权益的除外。该人口计入配偶户内安置人口后，不得在其他农村集体经济组织再计入安置人口；

（三）其他依法应计入的情形。

有下列情形之一的人员，不计入安置人口：

（一）已享受过房改房、集资房和其它福利分房及已享受新职工住房补贴的人员；

（二）已享受集体所有土地房屋补偿安置权益且达到上限的；

（三）其他依法不应计入的情形。

对农村集体经济组织成员身份认定有异议的，当事人可以根据《中华人民共和国农村集体经济组织法》第五十六条有关规定处理。

第二十二条 征地房屋补偿应当以本办法第二十条第一款规定的权属来源文件记载的事项作为计户安置依据，并以区宅基地管理有关规定作为分户和合户的依据，且不等同于公安户口簿中的户。未经批准转让宅基地及地上建筑物的，征收补偿时转让协议等不作为安置计户的依据。

有下列情形之一的，应当合并计算或计一户：

（一）同一被补偿人有多处住宅用房；

（二）同一家庭中的所有家庭成员（含三代及以上）；

（三）土地征收预公告前离婚，且双方均未再婚的；

（四）被征地房屋系同一权属来源的。 

第二十三条 被征地房屋合法建筑面积、安置人口、计户安置等征地房屋补偿信息，以征收土地预公告发布之日为认定时点，结合现状调查和认定结果以及被补偿人提交的材料确定并公示。该时点后，被补偿人家庭安置人口、计户安置等信息发生变动的，可在征地房屋补偿安置方案最终公布前完成调整并公示。

区人民政府确定被征地房屋合法建筑面积、安置人口、计户安置等征地房屋的补偿信息，在拟征收土地所在的街道和村、村民小组范围内予以公示，公示时间十日。

对确定的被征地房屋合法建筑面积、安置人口、计户安置存在争议的，由区人民政府组织自然资源和规划、农业农村、住房和城乡建设等部门以及街道办事处进行调查、认定和处理，并予以公示。

第二十四条 评估机构的选定及评估事宜按市、区有关规定执行。征收机构应当公开征集符合规定条件的测绘机构，并采取协商、投票、摇号、抽签等方式确定。

第二十五条 被征地住宅用房、安置房的市场平均价格和非住宅用房、装修、附属设施的价值等，由按照规定产生的评估机构以最终确定的征地补偿安置方案公布时间上一月首日为时点评估确定。

被征地住宅用房、安置房的市场平均价格比照其周边区域的安置房市场价格评估确定；周边区域没有安置房的，比照与安置房同类房屋等级的住宅市场价格评估确定。

被征地非住宅用房价值按照当地房地产市场价格评估确定。

第二十六条 评估机构应当按照委托协议的约定，向区人民政府和被补偿人提供分户评估结果，并在拟征收土地所在的村、村民小组范围内公示，公示时间十日。

被补偿人对分户评估结果有异议的，可以在公示期内，向出具评估结果的评估机构书面申请复核。评估机构收到书面复核申请后，应当在十日内出具书面复核结果。

被补偿人对评估复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起十日内，向市房地产价格评估专家委员会书面申请鉴定。鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

第四章 住宅用房补偿

第二十七条 住宅用房的补偿范围，包括被补偿人合法取得的，用于生活起居的房屋及其门斗、厕所等附属设施。

住宅用房的装修费用应当根据评估机构的评估价格予以补偿。

第二十八条 被补偿人有权选择住宅用房的补偿方式，包括货币补偿、提供安置房以及货币、提供安置房组合安置。

符合区人民政府相关规定的，可以迁建安置。迁建安置选址应当符合国土空间规划。

采取提供安置房方式的，区人民政府应当明确安置房源具体位置、面积以及交付时间。安置房应当符合建筑工程质量安全标准。

第二十九条 被补偿人的可安置面积依照本办法第二十条认定的征地房屋补偿信息确定，但每户可安置面积最高不超过建筑面积二百五十平方米的高限安置标准。

符合宅基地审批条件，未审批宅基地、未建房或已建房面积小于可审批的建房面积的被补偿人，按照被补偿人户可审批宅基地面积（新碶参照其他街道标准）的二倍计算可安置面积，最高不超过建筑面积二百五十平方米。

本区按照每户可安置人口人均建筑面积四十平方米确定低限安置标准。每户可安置人口被征地住宅用房人均建筑面积低于低限安置标准的，按照低限安置标准确定可安置面积，可以不受高限安置标准限制。

被补偿人户有且只有一个子女且未婚的，符合安置人口认定条件的，按两人计算。

第三十条 被补偿人及其家庭人员具有下列情形之一的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积：

（一）有多处集体所有土地住宅用房，包括1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后已出卖、赠与、继承或者析产的原集体所有土地住宅用房；

（二）有以宅基地审批形式取得国有土地住宅用房。

第三十一条 被补偿人选择货币补偿方式的，可安置面积的补偿资金按照被征地住宅用房市场平均价格扣除相同等级安置房重置价确定，其被征地住宅用房按照重置价结合成新予以补偿。

第三十二条  提供安置房是指政府提供相应的购房资金和购房凭证，由被补偿人向房地产开发商选购政府定价市场运作的商品住宅。被补偿人选择提供安置房方式的，其补偿安置适用下列规定：

（一）被征收合法住宅用房建筑面积与可调产安置面积等额部分，按重置价格结合成新予以补偿。

（二）按被征收住宅用房所在街道的政府定价市场运作的商品住宅基准价格与基本造价之差乘以可提供安置房面积为被补偿人提供购房资金。

（三）被补偿人凭购房凭证在规定期限内向政府指定的房地产开发商选购政府定价市场运作的商品住宅。政府提供的购房资金有结余的，归被补偿人所有；被补偿人需支付的购买政府定价市场运作商品住宅的资金超过政府提供的购房资金，其超过部分由被补偿人自负。

安置房价格根据安置房市场平均价格，结合安置房的建筑结构、使用年限等因素确定。 

第三十三条 被补偿人选择货币、提供安置房组合安置的，可安置面积在90平方米以上，选择提供安置房面积不得少于90平方米。

货币、提供安置房组合安置根据所选择的货币安置面积和提供安置房面积，分别按本办法第三十一条和第三十二条的规定办理。

第三十四条 被征地住宅用房合法建筑面积超过二百五十平方米的部分，按照被征地住宅用房市场平均价格扣除基准地价和相同等级安置房重置价予以补偿。

前款所称基准地价，是指被征地住宅用房所在地段的住宅用地基准楼面地价。 

第三十五条 被补偿人选择迁建安置方式的，其被征地住宅用房按照重置价结合成新予以补偿，并按照国土空间规划和市、区人民政府规定，重新安排一定面积的迁建安置用地。

迁建安置按下列规定办理：

（一）被征收合法住宅用房建筑面积按重置价格予以补偿。

（二）迁建安置必须同时具备以下条件：1、为征收所在村集体经济组织成员；2、被征收房屋为产权独立的合法住宅；3、符合区宅基地管理政策规定的有关条件。

（三）选择迁建安置的户，如在征收范围外另有集体所有土地住宅用房的，该住宅用房以后征收时按重置价格予以补偿，不再安置。

（四）迁建安置用地面积以审批的面积为准。

（五）迁建户必须按区农村宅基地管理政策办理用地审批手续，并在用地批准之日起4个月内建房。

（六）征收机构负责解决迁建安置地块的通路、通水、通电等配套设施。

（七）迁建户所建住宅用房的建筑占地面积、建筑外观、地坪高度、建筑层数和层高等必须按规划和镇村建房规定实施。

（八）由征收机构向保险公司投保建房保险，保险期限为用地批准之日起4个月内。逾期由被补偿人自行解决建房保险事项。

第三十六条 厕所、围墙、门斗、水泥晒场等附属设施，均不予安置，按重置价格结合成新予以补偿。

第三十七条 因土地征收造成被补偿人搬迁的，给予搬迁费补偿。

被补偿人选择提供安置房或者迁建安置方式需要临时过渡安置的，给予临时安置费补助。选择提供安置房方式的，过渡期限自被补偿人搬迁之月起至安置房交付之月，最长不超过三十六个月。选择迁建安置方式的，过渡期限自被补偿人搬迁之月起至迁建安置用地交付之月，最长不超过十二个月。未能在协议约定的过渡期限内提供安置房或者迁建安置用地的，除继续提供临时过渡用房或者临时安置费外，还应当自逾期之月起另行支付一倍的临时安置费。

住宅用房被补偿人选择货币补偿方式的，应当根据临时安置费标准，给予其六个月的临时安置费补助；选择提供安置房、迁建安置方式并自行安排过渡的，另行分别给予其六个月、十二个月的临时安置费补助。

被补偿人选择安置房补偿方式且安置房设置单元电梯的，给予安置房公摊面积补助。

搬迁费、临时安置费及安置房公摊面积补助标准，按照市、区有关文件的规定执行。

第三十八条 鼓励被补偿人依法自愿选择货币补偿方式并购房。对被补偿人选择货币补偿方式的，按本办法第三十一条和第三十四条计算的货币补偿资金的10%分别给予奖励和购房补助。

被补偿人在征地房屋补偿安置方案载明的征地房屋补偿安置协议签约期限内签订协议，并在协议约定期限内腾退土地和房屋的，按照市、区有关文件的规定给予签约腾退奖励。

第三十九条 被补偿人利用合法住宅用房从事经营活动或者依法盘活利用闲置宅基地、闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等符合政策引导方向产业的，根据被补偿人的有效营业执照、纳税凭证、社保缴纳凭证，按照实际从业人数给予每人3个月北仑区最低工资标准的一次性停产停业损失补助。

第五章　非住宅用房补偿

第四十条 非住宅用房是指被补偿人合法取得的除住宅用房以外的房屋及其附属设施，包括祖堂、原集体所有的仓库和畜舍等。

非住宅用房的装修费用应当根据评估机构的评估价格予以补偿。

第四十一条 对非住宅用房采用货币补偿，依照本办法第二十条第一款核定可补偿安置面积，依照本办法第二十五条第三款规定确定补偿资金。

第四十二条 非住宅用房内的生产设备确需搬迁、临时安置的，给予一次性的搬迁和临时安置费补偿，补偿标准按照市、区有关文件的规定执行。

对因征地房屋补偿造成停产停业的，按照市、区有关文件的规定给予停产停业损失补偿。非住宅用房的生产经营者认为其停产停业损失超过依法确定的补偿费的，应当向区人民政府提供相关证明材料，并经依法评估认定。

第四十三条 对非住宅用房内电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施搬迁后无法恢复使用造成的损失，应当给予补偿。重大设施搬迁损失补偿费应当经符合法律、法规规定条件的评估机构按照重置价结合成新扣除残值进行评估。重大设施交由被补偿人自行处置。

第六章 法律责任

第四十四条 违反本办法规定的行为，按《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》及相关法律、行政法规和地方性法规、规章的规定执行。

第四十五条 被补偿人弄虚作假，伪造、变造相关权属来源文件，骗取征地房屋补偿的，移送相关机关依法予以追缴。构成违反治安管理等行为的，移送公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律、法规的规定予以处理。

第七章 附 则

第四十六条 被征地住宅用房市场平均价格、安置房的市场平均价格、非住宅用房、装修、附属设施的价值等，由评估机构依法评估确定。政府定价市场运作的商品住宅基准价格由区住房和城乡建设、区发展和改革及区自然资源和规划分局测定公布。

第四十七条 本办法自2026年x月x日起施行，《宁波市北仑区域征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（仑政〔2010〕24号）同时废止。

本办法施行前已经实施的项目，仍按实施征收时的有关规定执行。