各街道办事处、物业服务企业：
为进一步加强小区物业管理，结合我区实际，现将《北仑区住宅小区物业服务“红黑榜”实施细则（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。
宁波市北仑区住房和城乡建设局
2020年7月1日
北仑区住宅小区物业服务“红黑榜”实施细则（试行）
第一条 为进一步加强物业服务企业监管，落实物业服务质量信用管理机制，推动我区物业服务水平提升和群众物业服务满意度的提高。依据《宁波市住宅小区物业管理条例》、《宁波市住房和城乡建设局 宁波市公共资源交易管理办公室关于印发<宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法（试行）>的通知》（甬建发〔2019〕121号）、《宁波市住房和城乡建设委员会 宁波市物价局关于印发〈宁波市住宅小区星级物业服务导则〉的通知》（甬建发〔2017〕164号）等要求，结合我区实际，制定本实施细则。
第二条 物业服务“红黑榜”每季度评比一次，主要范围为全区已交付的住宅小区物业服务项目，评定依据分别参照《北仑区多层住宅物业服务质量检查标准（试行）》（附表1）和《北仑区中高层住宅物业服务质量检查标准（试行）》（附表2）。
第三条 检查标准内容为综合服务、秩序维护服务、绿化服务、清洁服务、设施设备服务、工作配合度及加分项共七个方面。
第四条 区住建局组织对物业服务项目的综合服务、秩序维护服务、绿化服务、清洁服务和设施设备服务等五项内容进行实地检查评分，并结合民生问政、信访投诉、物业日常监管和物业服务企业对街道（社区）工作配合度等确定综合评分，并根据综合评分确定物业服务“红黑榜”项目名单。
第五条 物业服务“红黑榜”项目名单按2007年前交付（含2007年）住宅小区、2008—2012年交付住宅小区、2013年后交付（含2013年）住宅小区三类确定。
每期物业服务“黑榜”项目总数原则上不超过5个。
第六条 发现物业服务项目有下列行为之一的，当期被列入“黑榜”名单：
（一）住宅小区在重大创建活动及专项工作中被省、市、区政府通报批评或经相关媒体曝光且经查属实的；
（二）住宅小区房屋公共部位、公共设施维修不及时或工作不到位，造成安全事故的；
（三）因物业服务管理工作不到位，未能有效化解小区矛盾，导致群访事件或造成恶劣影响的；
（四）物业服务项目未依法接管或退管，造成恶劣影响的；
（五）物业服务项目非法挪用、侵占物业专项维修资金、保修金、前期物业服务费的；
（六）擅自改变物业管理用房用途的、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（七）其他违法违规行为。
第七条 区住建局每季度通报物业服务“红黑榜”评比情况，并在区级主要媒体公布物业服务“红黑榜”项目名称、物业服务企业、项目经理。“黑榜”项目物业服务企业应在通报之日起1个月内提交问题整改报告。
第八条 物业服务“红黑榜”项目经理及所属物业服务企业的信息记入省、市物业服务企业信用信息管理平台。
同一年度内，物业服务企业所承接的1个（含）以上项目或1个项目2次及以上列为“黑榜”的，区物业行业主管部门约谈物业服务企业负责人。
第九条 列为“黑榜”的物业服务项目和项目经理取消当年度区级优秀项目和优秀项目经理评优评先资格。
物业服务项目1次列为“黑榜”的，区物业主管部门约谈该物业服务项目经理;2次列为“黑榜”的，该物业服务企业更换项目经理;3次列为“黑榜”的，全区通报，限制该物业服务企业承接政府项目，建议街道（社区）和业委会通过合法程序终止物业服务合同，更换物业服务企业。
第十条 属地街道（社区）应引导住宅小区优先聘用物业服务“红榜”项目的物业服务企业。各类物业管理类评优评先推荐名额应向物业服务“红榜”项目的物业服务企业、项目经理及一线物业工作者倾斜。
第十一条 物业服务“红榜”项目列入年度物业服务先进项目和年度物业群众满意度小区评选范围，被评上项目可获得相应资金奖励，奖励资金由物业行业主管部门根据资金情况确定。
第十二条 本实施细则自2020年7月1日起实行，由区住房和城乡建设局负责解释。
附表：
1.北仑区多层住宅物业服务质量检查标准（试行）
2.北仑区中高层住宅物业服务质量检查标准（试行）
北仑区多层住宅物业服务质量检查标准（试行） | |||||||||||
项目名称： 物业公司名称： 项目收费标准： 项目交付时间： | |||||||||||
项目 | 内容 | 分值 | 评分标准 | 得分 | |||||||
一、综合服务 （10分） | 管理处设置 | 2 | 小区内设置管理处，配置基本办公通讯设备(1分)；管理处各类制度上墙（1分）。 | ||||||||
公示及投诉 | 4 | 小区醒目处张贴《物业服务内容及收费标准公示》（1分）；已签订物业服务合同，物业服务合同和专职项目经理已上报，现场项目经理与报送名单一致，管理处服务人数与约定数一致（2分）。有规范的投诉处理流程，有记录并闭环(1分 )。 | |||||||||
资金管理 | 4 | 小区设立中修以下维修资金专户（1分）；建立共用部位、共用设施设备经营收益和日常维修费收支台账（2分）；每年定期开展阳光物业财务公示并且管理处留档（1分）。 | |||||||||
二、秩序维护服务 （30分） | 门岗和巡逻 | 2 | 门岗工作人员精神面貌良好, 门卫室干净整洁（1分）；能正确使用各类消防、物防、技防器材（1分）。 | ||||||||
治理乱张贴 | 3 | 楼道门处于常闭状态（1分）， 小区内无乱悬挂、乱贴乱画现象（1分），发现1处不符合扣0.2分。建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
治理乱拉线 | 3 | 无线乱拉、私拉电线等现象（2分），每发现1处电瓶车、电瓶汽车私拉电线充电的扣0.5分。建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
治理乱晾晒 | 2 | 对公共区域乱晾晒现象及时制止，发现1处扣0.5分，扣完为止。 | |||||||||
治理乱堆放 | 3 | 设置建筑垃圾、园林垃圾、大件垃圾临时堆放点并设立围挡，树立堆放点提醒标识（1分），并及时清运（2分）。 | |||||||||
4 | 无乱堆放现象（3分），乱堆放影响疏散通道和安全出口畅通的每处扣0.5分，乱堆放占用或阻碍消防设施使用的发现1处扣1分。建立三联单制度台账（1分）。 | ||||||||||
治理乱停车 | 4 | 合理划分小区内停车位（1分）；对车辆压占绿化带、占用、堵塞、封闭消防通道、私设停车桩和随意占用公共车位等乱停车现象及时制止，拍照取证报告，发现乱停车行为每处扣0.2分，及时上报僵尸车信息，配合处理相关工作（2分）对占用堵塞、封闭消防通道现象建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
车库车棚改变用途 | 2 | 对车库车棚改变使用功能的行为及时制止、报告（1分），建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
家禽、宠物 | 2 | 建立小区犬类登记台账，加强巡查，对无证养犬行为及时制止、上报（1分）。建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
房屋装修 | 3 | 加强小区装修正常巡查，按三联单制度要求建立日常巡查记录台账、装修告知书发放、违法违规行为劝阻通知书台账。 | |||||||||
违章搭建 | 2 | 对正在进行的违章搭建现象及时制止、报告（1分）；建立三联单制度台账（1分）。发现1处未上报的新违章搭建本项不得分。 | |||||||||
三、绿化服务 （8分） | 草坪、树木 | 8 | 适时修剪、除草，长势良好、无明显缺水枯黄、病虫害，有防冻保暖加固等具体措施（4分）; 无死枝、花草树木及时补种（2分）；有文明标语，绿地无纸屑、烟头等杂物（2分）。 | ||||||||
四、清洁服务 （30分） | 卫生保洁 | 3 | 小区整体环境整洁，实行动态保洁，无卫生死角，每发现1处卫生问题扣0.3分，扣完为止。 | ||||||||
公共部位、场地保洁 | 10 | 室外墙面（2分）、共用门窗（2分）、楼道（2分）、楼梯（2分）、扶手（2分）等公共场所保持干净整洁；以上每项每发现1处问题扣0.5分，问题较严重的，扣1-2分。 | |||||||||
公共设施 保洁 | 10 | 道路（3分）、单元门（3分）、路灯（2分）、宣传橱窗（1分）、信报箱（1分 )等公共设施保持整洁干净；每发现1处问题扣0.5分，其中问题较严重的，扣1-2分。 | |||||||||
垃圾收集 | 2 | 建立生活垃圾分类投放责任制和日常管理制度（1分）；在小区显著位置设立公示牌，公示垃圾房、垃圾收集点布局、投放点分布图等（1分）。 | |||||||||
5 | 在垃圾房、垃圾收集点按规定设置收集容器（1分），并规范管理保持正常使用及清洁卫生（4分）。 | ||||||||||
五、设施设备服务（12分） | 公共部位及配套设施 | 7 | 公共部位、共用设施设备运行良好，符合标准，各类标识清晰（4分），其中每发现1处问题扣1分，问题较严重的扣2-3分；按照合同约定或主管部门要求对屋顶、墙面、场地道路、管道、排水系统、化粪池等进行排查，发现损坏及时修理或报请业主委员会、社区，做好台账（3分），其中无检查维修记录的扣2分，记录不完整的扣1分，未制定维修计划及时上报的扣2分。 | ||||||||
消防监控 | 3 | 设施完好且符合标准,运行良好（2分），每发现1处问题扣0.5分，问题较严重的扣1分；有定期检查及维护记录（1分），无检查记录不得分，记录有问题扣0.5分。 | |||||||||
安全标志 | 2 | 对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，每处扣0.5分，扣完为止。 | |||||||||
六、工作配合度 （10分） | 5 | 向业主大会、业主委员会报告物业管理服务事项；及时了解、听取业委会意见和建议；接受业主大会、业委会的监督。酌情打分。 | |||||||||
5 | 接受街道（镇）、社区日常监督指导，积极配合各项工作。酌情打分。 | ||||||||||
七、加分项 （9分） | 2 | 在小区中修以下维修资金专户中存储相应的资金。 | |||||||||
1 | 购买项目公众责任险等公共保险。 | ||||||||||
3 | 物业管理工作或经验被街道、区及区级以上媒体正面宣传，得到肯定。 | ||||||||||
3 | 物业服务费近三年内已提价到0.6元/M2.月以上（含 0.6元）。 | ||||||||||
合计得分： | |||||||||||
检查人： 检查时间： 项目经理确认签字： 北仑区中高层住宅物业服务质量检查标准（试行） | |||||||||||
项目名称： 物业企业： 项目收费标准： 项目交付时间： | |||||||||||
项目 | 内容 | 分值 | 评分标准 | 得分 | |||||||
一、综合服务 （10分） | 公示制度 | 4 | 管理处各项制度上墙，小区醒目处张贴《物业服务内容及收费标准公示》（1分）。已签订物业服务合同，物业服务合同和专职项目经理已上报，现场项目经理与报送名单一致，管理处服务人数与约定数一致（2分）。特种行业人员持证上岗，按要求公开并留存管理处（1分）。 | ||||||||
投诉处理 | 3 | 公示服务联系电话并能正常使用，有规范的投诉处理流程（1分）,对业主或使用人的投诉在一周内答复或报有关部门，有处理、回复记录，要求闭环（2分）。 | |||||||||
资金管理 | 3 | 小区设立中修以下维修资金专户（1分），建立共用部位、共用设施设备经营收益和日常维修费收支台账（1分）；每年定期开展阳光物业财务公示并且管理处留档（1分）。 | |||||||||
二、秩序维护服务 (20分) | 人员门岗 | 2 | 上岗时穿戴统一标志、制服,精神面貌良好, 门岗配置必要的消防器材并能正确使用各类消防器材，每个出入口有专人24小时值班看守（1分）；对外来人员、外来车辆、大件物品进入小区进行登记（1分）。 | ||||||||
巡逻服务 | 3 | 建立制度，设置路线、时间，按照制度或合同约定实行巡逻并做好记录（1分）；监控中心设备运行正常，监控设备完好，发现监控设备损坏的应及时书面上报业委会（2分）。 | |||||||||
车辆、车库 | 4 | 建立小区业主车辆档案资料，小区内合理划分停车位、停车场地设立指示牌及安全标识（1分）；对车库车棚改变使用功能的行为及时制止、报告，小区内发现乱停车的，每处扣0.5分（2分）；对占用堵塞、封闭消防通道现象建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
房屋装修 | 4 | 有书面告知业主装修禁止行为和注意事项的资料（1分），加强小区日常巡查，按三联单制度要求建立日常巡查记录台账、装修告知书发放、违法违规行为劝阻通知书台账（3分）。 | |||||||||
违装搭建 | 2 | 对正在进行的违章搭建现象及时制止、报告（1分）；建立三联单制度台账（1分）。发现1处新违章搭建本项不得分。 | |||||||||
乱拉线 | 3 | 楼道门处于常闭状态（1分）。小区内无线乱拉等现象（1分），每发现1处电瓶车、电瓶汽车私拉电线充电的扣0.3分。建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
家禽、宠物 | 2 | 建立小区犬类登记台账，加强巡查，对无证养犬行为及时制止、上报（1分）。建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
三、绿化服务 （10分) | 绿地、草坪 | 5 | 适时修剪、除草，无明显缺水枯黄、病虫害（2分）；有文明标语，绿地无纸屑、烟头等杂物，无占绿毁绿现象（2分），发现1个问题扣0.5分，问题较严重的扣1-2分；按三联制度制定建立台账（1分）。 | ||||||||
花草、树木 | 5 | 长势良好、无死枝，修剪整齐美观，花木及时补种，有防冻保暖加固等具体措施、无虫害（3分）；无挂铁丝、绳晒衣服现象，发现1个问题扣0.5分（2分）。 | |||||||||
四、清洁服务 （20分） | 卫生保洁 | 3 | 小区整体环境整洁，实行动态保洁，无卫生死角，每发现1处卫生问题扣0.3分，扣完为止。 | ||||||||
公共部位、场地、公共设施 | 7 | 门卫室、监控室保持整洁有序，室外墙面、共用门窗、楼道、楼梯、扶手等公共部位、地下车库、道路、路灯、电梯、宣传橱窗、信报箱等公共设施保持干净整洁（4分），无乱悬挂、乱贴、乱画现象（2分）；以上每项每发现1个问题扣0.5分，问题较严重的每项扣1-2分。建立“牛皮癣”三联单管理制度（1分）。 | |||||||||
乱堆放 | 5 | 无乱堆放现象（2分），乱堆放影响疏散通道和安全出口畅通的每处扣0.5分，无占用、阻碍消防设施现象（2分），发现占用、阻碍消防设施使用的每处扣1分；建立三联单制度台账（1分）。 | |||||||||
垃圾收集 | 2 | 设置园林垃圾、大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点和设立围挡，有标识标牌（1分）；及时清理（1分）。 | |||||||||
2 | 在垃圾房、垃圾收集点设置分类收集容器（1分），并规范管理，保持正常使用及清洁卫生（1分）。 | ||||||||||
1 | 建立生活垃圾分类投放责任制和日常管理制度；在小区显著位置设立公示牌，公示垃圾房、垃圾收集点布局、投放点分布图，分类投放行为规范，分类基础知识图。 | ||||||||||
五、设施设备 服务（30分） | 公共部位、设施维护 | 6 | 按照合同约定或主管部门要求对屋顶、墙面、幕墙、场地道路、管道、排水、排污系统等进行排查，各设备基本完好，发现隐患及时处理并做好记录（4分），每发现1个问题扣1分；问题较严重的扣2-3分；每季度制定工程维修计划，并及时上报业委会（1分）；建立突发事件（水、电、气等）应急预案（1分）。 | ||||||||
消防设施设备 | 6 | 消控人员持证上岗；消防泵、消防栓、水枪、水带、灭火器、防火门、消防安全标志、安全出口、应急照明、疏散导向等消防设施设备、物资配备齐全并正常使用（4分），每发现1个问题扣1分，问题较严重的扣2-3分；制定检查制度及消防演练，并按照制度落实检查工作（2分），无记录扣2分，记录有问题扣1分。 | |||||||||
公共照明 | 3 | 公共照明设施良好，灯泡、开关等损坏要及时修复。发现照明设施未修复的，每一处扣0.5分，扣完为止。 | |||||||||
电梯 | 6 | 配备电梯管理员并持有特种设备安全管理员证（1分）；制定电梯应急预案（1分），建立电梯日巡查记录；电梯正常运行、日常保养、安全检测、维修记录齐全（2分）；电梯内张贴《安全使用许可证》、安全注意事项、警示标志和应急救援号码等（1分）；电梯购买综合保险（1分） | |||||||||
防台防汛 | 3 | 建立防台防汛应急预案,每年有防台防汛演练（1分）；配备手电筒、雨衣、雨鞋、照明灯、手套、井盖勾、挡水沙袋、黄砂等防台防汛物资（1分）；每次暴雨、台风及其他恶劣天气前至少组织1次专项检查有记录（1分）。 | |||||||||
智能化 系统 | 6 | 电子防盗门、楼宇对讲、周界报警、巡更、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡等弱电系统运行正常（2分），日常维护保养到位（2分），发现设施损坏及时修复或书面报请业主委员会（1分）；电梯安装智能物联监测装置（1分）。 | |||||||||
六、工作配合度 （10分） | 5 | 向业主大会、业主委员会报告物业管理服务事项；及时了解、听取业委会意见和建议；接受业主大会、业委会的监督。酌情打分。 | |||||||||
5 | 接受街道（镇）、社区日常监督指导，积极配合各项工作。酌情打分。 | ||||||||||
七、加分项 （9分） | 2 | 在小区中修以下维修资金专户中存储相应的资金。 | |||||||||
1 | 购买项目公众责任险等公共保险。 | ||||||||||
3 | 物业管理工作或经验被街道、区及区级以上媒体正面宣传，得到肯定。 | ||||||||||
1 | 项目经理学历在本科以上（含本科）。 | ||||||||||
1 | 企业管理创新，引入移动互联网等系统提高管理和服务水平。 | ||||||||||
1 | 消控室接入我区智慧消防系统。 | ||||||||||
1 | 小区安装安防系统并连入公安相关网络。 | ||||||||||
合计得分： | |||||||||||
