热线咨询：物业费是否可以先收费后服务？

热线答复：根据宁波市北仑区物价局仑价［2006］2号文件，关于《北仑区物业服务收费管理实施办法》第十七条规定：“物业服务费可以预收，其预收期限一般不得超过12个月。如业主委员会与物业管理企业另有约定的，从其约定。”

热线咨询：在房子保修期内发生房屋渗漏情况怎么办？

热线答复：根据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十九条规定：“正常使用条件下，屋面防水和有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为8年；供热与供冷系统，为2个采暖期和供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工作为2年”。

如果房屋仍属保修期范围内，并且属于房屋保修金类型，可联系物业公司，物业公司将联系房地产公司，由房地产公司进行维修。

热线咨询：车库或车棚出租开店哪个部门管理？

热线答复：根据《宁波市车棚车库使用管理暂行规定》，车棚车库住人开店属于改变车棚车库使用性质，由规划行政主管部门对业主或非业主使用人予以警告，责令限期改正。逾期仍不改正的，处50元以上500元以下的罚款；其中在车棚车库住人或利用车棚车库开店的，处500元以上2000元以下的罚款。

热线咨询：住宅楼电梯使用的电费该如何分摊？电梯的维修保养费用和年检等费用是否包含在物业管理费之内？

热线答复：关于电梯费分摊问题：中高层、高层房屋电运行的电费是独立设置计量表的，由所有使用该设备的住用人合理分摊。物业管理费包括综合服务费以及房屋共有部位、共用设施日常维护费，综合服务费一般用于人工、清卫、秩序维护、绿化等费用支出，电梯的维修、保养和年检费在综合服务费中列支，不得在房屋共有部位和共用设施日常维修中列支。

热线咨询：管理住宅小区的物业公司门卫人数减少，小区存在不安因素增多以及绿化不到位等问题，该如何处理？

热线答复：1、随着近年来劳动成本的大幅提高，0.25元/M².月的物业综合服务费根本无法维持小区的正常物业服务成本，根据我们物业成本的测算至少要达到0.35-0.40元/M².月。在这种情况下，物业公司无奈只有通过减少用人数来进行小区管理。但是针对该小区的面积来说，现有人员的配备是不够的，我们也将要求物业公司克服自身困难，再适当增加一些保安人数，以便更好地维护小区安全。

2、关于绿化养护问题，由于房屋交付时，草地有一年、树木有两年的养护责任是属于房产公司的，可能房产公司存在一些养护不太到位的现象。现在该小区的绿化养护责任已转到物业公司，但不管这是哪方的责任，我们都将督促物业公司做好小区绿化养护工作。

热线咨询：房子出现质量问题是不是可以要求再次验收？

热线答复：目前，在我区房地产开发项目竣工（包括基础设施配套）后，经消防、环保、规划、城管、质监、房管等相关部门单项验收合格，并向我局办理房屋交付使用备案手续后方可交付。开发建设单位是房屋质量的第一责任人，在保修期限内，正常使用情况下，产生房屋质量问题的，开发单位应承担维修义务并赔偿损失。若你认为房屋质量不合格，有权申请委托专业鉴定机构鉴定。

热线咨询：交房时，物业公司能否强行要求先交物业费？

热线答复：根据仑价[2006]2号《北仑区物业服务收费管理实施办法》第十八条：“物业服务费自房屋交付使用、购房者领取钥匙次月起计收。但因购房者原因未及时办理交付手续领取钥匙的，其物业服务费由购房者全额承担。所以，业主可先领取钥匙，再交物业费；计费起始时间为通知业主应办理房屋交付手续时间的次月起计算。

 热线咨询：物业公司要求小区业主在防盗窗安装时必须安在玻璃窗之内是否可以？

热线答复：在商品房预售合同签订的同时，每位业主都要和房产公司委托的物业公司签订一份《前期物业服务协议》，在这份协议里详细规定了双方要遵守的权利和义务。其中在业主必须遵守的义务中，有一条针对物业外立面装修中防盗窗如何安装的约定。每位业主为了整个小区的整洁美观，都有遵照执行的义务，物业公司只是根据合同约定进行管理。如果小区内大部分业主都想要改变防盗窗的安装方式，可以在小区成立了业主委员会以后，由业主委员会牵头召开业主大会得到三分之二业主同意，再由业主委员会与物业公司进行协商如何处理。

热线咨询：危房大修后有没有合格证？

热线答复：目前还没有危房维修后发合格证的规定。

热线咨询：2003年位于柴桥的四间老平房因相当于被骗形式低价出卖，可否拿回来？

热线答复：因为房屋当时出卖时未办理纳税过户等合法手续，双方的买卖关系属于民事行为，如存在欺骗等不平等交易关系，可以通过法院诉讼等途径解决。