租房抵扣个税 真的会导致租金上涨吗?
发布时间:2019-01-10 09:00:00 来源:中国宁波网 阅读次数: 字体:      

  本月起,个税专项附加扣除政策全面落地。这两天,一篇名为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了》的文章,在微信朋友圈里引发热议。文中的房东算了一笔账:租客申请住房租金专项附加扣除能省100元,可房东至少要垫进去500元税款。

  这引发了人们的普遍焦虑:房东收租要被征税,租客担心自己因此成为“接盘侠”。不少房东开始和租客“谈判”,更有直接给租客“下通牒”的,一旦产生纳税问题,所有税额由租客承担。

  不少人发问:租房抵扣个税,真的会导致租金上涨吗?

  租金抵扣个税最高每月可省675元个人出租房产按5%综合税率征收

  根据第一财经商业数据中心(CBNData)联合巴乐兔快乐租房平台发布的《2018年轻人租房大数据报告》,至2023年,国内房屋租赁总面积将达到83.82亿平方米,租赁人口将达2.48亿。其中,年轻人是租房市场中的主力军,近70%的租客为“90后”和“95后”。在个税新政中,住房租金的专项扣除是他们尤为关心的。

  税务部门相关负责人表示,根据租房城市不同,住房租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。如果是直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,每月扣除1500元。

  除以上城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市,每月扣除1100元;市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市,每月扣除800元。

  宁波作为计划单列市,每月住房租金可扣除1500元。举个例子,在宁波租房,租金2000元,扣除三险一金后月薪9000元,在个税起征点为5000元的情况下,没有专项附加扣除,每月需缴纳个税(9000-5000)×10%-速算扣除数210元=190元;在享受到1500元的住房租金扣除后,每月缴纳个税降至(9000-5000-1500)×3%=75元,也就是每个月能增加115元到手收入。

  根据按月换算后的综合所得税率表,如果你在宁波租房,也就是享受1500元扣除,那么最低每月可省下个税45元,最高可省下675元。工资越高、租房抵扣减少的个税越多。

  针对热传网文中的内容,财税专家表示,“申报信息是征税线索”没有任何依据,并且网文的算法也是错误的。目前个人出租房产实行的是“税费综合征收率”。假如宁波一位房东出租住房,每月房租收入3000元,按照5%综合征收税率,实际缴纳税款只有150元,纳税数额远没有网文中计算的那么高。

  根据12366纳税服务热线的最新回应,目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知,暂不会通过信息查房东出租房屋是否缴税。

  减负本是利好为何引发担忧只因租房市场背后“套路”多

  按照税法规定,出租房屋需要依法纳税,纳税人应该遵守相关法律。但由于市场信息不透明等原因,长期以来,个人房屋出租实则处于灰色地带,存在大量未备案、未缴税的现象,很多房东的告示里写着目前租金是“不含税”的。

  我市一家律师事务所相关负责人告诉记者,新政出台后,相关部门通过房租抵扣,可以部分统筹租房的数据。假如未来房东的税负增加,这笔增加的成本必将要有人来承担。

  记者登录个人所得税APP看到,要享受住房租金专项附加扣除,纳税人需要填报主要工作城市、租赁房屋坐落地址、租赁起止

  时间、租赁合同编号、出租人姓名和身份证件号码。如果出租方是组织,则要填写出租单位统一社会信用代码等信息。

  记者随机采访了12位租客,其中10人已经申报了房租抵扣个税,且大部分人由于租房已有备案或是租期内不会涨租,因此没有提前告诉房东。

  根据新政,住房租赁合同、协议是租金扣除的重要凭证。在高新区租房的小彭告诉记者,为了省房租,他是和一位学长签订的租房合同,学长相当于“二房东”。不过他们签的是手写合同,也没有知会房东,他担心申报个税抵扣会出现问题。

  记者采访获悉,目前租房合同并没有具体模板要求,只要按规定填报信息即可。不过与“二房东”签合同的事,房东必须知情并认可。如果“二房东”转租房屋没有得到出租方的同意,那这份合同就是无效的,别说申报个税抵扣了,出租方还可能随时收回房源。

  住房租金专项附加扣除申报,不仅涉及个人房东的利益,也涉及大量租赁机构的利益。此前有些中介提醒租客,申报信息中,出租方应写业主个人而非中介名字,中介只是受业主委托代为管理,属于第三方,不是出租方。不过这两天,已经有不少中介开始告知租客,在填写出租方信息时可以选择“组织”,并公示了相应的“单位统一社会信用代码”。

  一些业内人士告诉记者,目前类似机构代理租赁的过程中,“房东”究竟是指代谁的概念还比较模糊。因为这个涉及扣税,因此中介平台也会比较谨慎。未来包括长租公寓企业、开发商等,实际上都需要在租金抵扣个税方面有更规范的操作流程。

  “从更长远来看,房租是否会上涨,并不取决于租客如何选择。在很多城市,租赁市场是卖方市场,市场稍有风吹草动,房东和中介就会提高房租。”上述律师事务所负责人认为,“政策的出发点是好的,市民不必过于担心。‘房地产税推高房价’已经说了很多年了,也没见两者的相关性有多大。影响房地产市场的因素有很多,单一地把租金要涨跟个税抵扣联系起来并不科学。”

  房屋租赁备案是大趋势出租人应当承担税收义务

  租赁合同备案对很多人而言比较陌生。它是指租赁当事人通过住房租赁平台进行租赁合同网签后,对出租房屋、租赁当事人身份、租期、租金等备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查,并通过住房租赁监管平台进行备案。

  目前国家正在大力推行房屋租赁,而租赁备案可以视为整个房屋租赁制度的核心。因为没有租赁备案,就无法掌握房屋租赁的实际情况,且没有经过备案的房屋租赁合同,也无法获得“租售同权”的效果。

  “如果未来双方签订租赁合同后需要到房产交易中心备案,大家就要权衡房租上涨的价格和租金专项扣除到底哪个更合算。”从业十多年的房屋中介林先生判断,“如果专项扣除的钱赶不上房租上涨,可能大多数人就不会去备案,租金扣除也就不用申报了。”

  由于采用定额扣除,目前新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,操作流程也比较简单。在财政部财科所博士后、宁波城市职业技术学院科技处处长钱斌华看来,新政已释放了最大的制度善意。

  钱斌华表示,房租上涨之风,根本还是在于目前房地产市场有太多的不确定因素,稍有波动就能让人产生联想。如果能够将中央经济工作会议提出的“房住不炒”的要求落到实处,多方着力稳定房地产市场预期,自然就不会出现风声鹤唳的现象。他认为:“房租的加计扣除,其本意在于减轻租房者的负担,而不是房东涨价的理由。正如房地产税不能成为推动房价上涨的理由,本次的房租加计扣除更不应成为房租上涨的推手,千万不要‘把一本好经念歪了’,让各种猜测与谣言消解了个税改革的正面意义。”

  昨天,记者走访了市内几家房屋中介门店,大多数中介表示没有接到房东涨价的通知。“毕竟还没有产生税费,一般房东也不会阻止租客申报,更不会随便涨价。”一家中介公司负责人表示,租客也可以根据情况跟房东进行沟通,有些房东是愿意承担税费的。

  我市一家房地产研究院相关负责人认为,承租人通过申报减税,虽然不直接导致租赁合同备案,但获得了与租赁合同备案相同的效果,出租人将无法像以往那样躲在灰色地带。“可以预见的是,租赁备案是大趋势,出租人承担应当承担的税收义务也是大趋势,建议相关部门多渠道筹措房源,增加公共租赁住房的供应,同时鼓励更多的机构进入住房租赁领域,有效增加市场租赁房源的供应,从根本上解决问题。” 

  记者董娜





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